Investissement immobilier pour libéraux
SCI, SCPI, LMNP, murs professionnels. Chaque option a ses avantages et ses pièges. Nous vous aidons à choisir en fonction de votre patrimoine global.
L’immobilier, oui. Mais pas n’importe comment
Un kiné qui achète ses murs professionnels via une SCI à l’IS fait une bonne opération s’il les amortit correctement et prévoit la sortie. Le même kiné qui achète un Pinel à Toulouse sur les conseils de son banquier sans vérifier le marché locatif local peut perdre 30 000 € en 10 ans.
L’immobilier est un excellent levier patrimonial pour les libéraux de santé. À condition de choisir le bon véhicule, le bon bien, le bon financement, et de l’intégrer dans votre stratégie globale (fiscalité, transmission, retraite).
Loyer, crédit, fiscalité : le vrai rendement
Un bien ne se juge pas à son loyer affiché, mais à ce qu’il reste après crédit, charges et impôts. Visualisez le cash-flow réel.
L'amortissement déductible fait tomber le résultat fiscal à presque zéro. Vous encaissez le cash, vous payez peu d'impôt, le bien se rembourse tout seul.
Nous partons de votre objectif. Pas du dispositif fiscal à la mode.
Un kiné qui achète ses murs en SCI à l’IS, cela peut être brillant. Le même qui achète un Pinel à Toulouse sur les conseils de son banquier, cela peut coûter 30 000 € en 10 ans. Tout dépend du véhicule. Et de votre objectif réel : revenus, capitalisation, transmission. Nous regardons dans cet ordre.
Votre projet, passé au crible
Capacité d’emprunt, rendement net, fiscalité, sortie : voici comment nous analysons un projet immobilier avant de le valider.
Voici à quoi ressemble votre audit immo chez nous
Pierre, kinésithérapeute, 38 ans, projet d'investissement de 250 000 €. Comparaison LMNP réel vs SCI à l'IS, projection cashflow et patrimoine sur 20 ans.
Projet financièrement viable mais structure fiscale sous-optimale. LMNP au régime réel non choisi : vous allez payer 18 000 € d'impôt sur 5 ans qui pourraient être différés ou évités via amortissement comptable.
Comparaison LMNP réel vs SCI à l'IS, projection cashflow sur 20 ans, étude du financement, analyse de l'emplacement.
Les erreurs qui coûtent un bien
Les pièges immobiliers les plus fréquents chez les libéraux de santé, et ce que nous vérifions pour les éviter.
Les 12 pièges immobiliers qu'on diagnostique
Un projet immobilier mal structuré peut rester rentable mais vous coûter 40 à 80 % d'avantages fiscaux. Ces 12 pièges sont les plus fréquents chez les libéraux.
Pinel sans calcul hors fiscalité
Beaucoup achètent un Pinel parce que ça défiscalise. Si le bien ne vaut pas son prix, l'économie fiscale est mangée par la moins-value.
LMNP au régime réel jamais choisi
L'amortissement du bien et des meubles annule l'imposition pendant 12 à 15 ans. Beaucoup restent au micro-BIC par défaut.
SCI familiale alors que IS mieux
Pour des projets long terme, la à l'IS amortit le bien et reporte la fiscalité.
Frais de notaire sous-estimés
Sur un bien ancien, 7 à 8 % de frais. Beaucoup oublient ces frais dans leur calcul de rentabilité.
Les véhicules que nous maîtrisons
L’immobilier des libéraux, en clair
SCI à l’IR ou à l’IS pour mes murs pro ?
Cela dépend de votre horizon et de votre stratégie de sortie. L’IS permet d’amortir le bien et de réduire la fiscalité pendant la détention, mais la sortie est plus lourde. L’IR est plus simple, moins optimisant à court terme. Nous modélisons les deux scénarios.
Les SCPI, est-ce vraiment sans risque ?
Non. Les SCPI ont un risque de perte en capital, un risque de liquidité (vous ne sortez pas en 24h), et le rendement n’est pas garanti. Mais bien sélectionnées, elles offrent un bon compromis rendement / contrainte de gestion.
Le Pinel, est-ce que cela vaut encore le coup en 2026 ?
Le Pinel classique a disparu fin 2024. Les dispositifs restants (Loc’Avantages, Denormandie, Malraux) sont plus ciblés. Nous regardons d’abord la rentabilité réelle avant l’avantage fiscal, pas l’inverse.
Ce dispositif répond à ces objectifs
Chez nous, le produit n’est jamais le point de départ : il répond à un objectif. Voici ceux que celui-ci sert.
Votre projet immobilier, analysé
Première rencontre : 15 minutes pour qu’on vous écoute et qu’on cerne votre projet. Si on peut vous aider, on l’étudie ensuite en rendez-vous dédié (45 min à 1 h) et on vous dit s’il tient la route, et sous quelles conditions.